宣城市方家沖及其周邊區域棚戶區改造項目涉及

的被征收非住宅房屋補償評估結果公示的通知

 

宣城市方家沖周邊區域棚戶區改造項目涉及的非住宅房屋被征收人：

    根據宣州區人民政府2018年7月30日頒布的征收公告，宣州區土地房屋征收事務管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機構的活動，并根據票選結果于2018年8月15日對我公司下發了委托評估的函，委托方將大多數產權資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下赴現場進行了勘察，經仔細測算，形成了征收補償的評估價格?，F根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規定，對補償價格的估價結果予以公示，并就相關事宜說明如下：

    一、房屋征收補償為何要進行房地產價格評估

　　不動產征收前需進行價格補償評估，既是國際慣例，也是法定程序，國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定?！?/span>

二、估價目的

估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

三、估價時點

估價時點是指估價結果所對應的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規定：“估價時點為征收決定公告之日”，故本次估價時點按照規定應確定為2018年7月30日。

四、價值定義

被征收房屋價值（僅指受委托評估的房屋及分房屋占用范圍內的國有土地使用權的價值，不含裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等），是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

五、公示價格不含被征收房屋室內裝修裝飾的補償金額

住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規定：“被征收房屋室內裝修裝飾價值，機器設備、物質等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。

裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補償，不在本次評估范圍內。

六、估價依據

　　依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014《城鎮土地估價規程》、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規范》、宣城市人民政府辦公室關于印發《貫徹國有土地上房屋征收與補償條例實施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關于印發《宣城市市區國有土地上房屋征收與補償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）、宣城市人民政府辦公室關于印發《宣城市房屋征收市場化安置暫行辦法的通知（宣政辦〔2015〕9號）、宣城市人民政府辦公室關于城市規劃區內房屋征收市場化安置暫行辦法（試行）的補充通知（宣政秘辦〔2016〕92號）、關于印發宣城市城市規劃區范圍內國有工業土地使用權及地上房屋征收評估、補償操作指引的通知（宣征管辦〔2018〕10號）等有關房屋征收政策文件以及本公司調查、搜集的有關市場資料，評估人員實地勘查所得資料。

七、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業中，我們遵循的原則主要有下列5項：

1、獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則是房地產估價的最高行為準則。獨立原則要求估價機構本身應當是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機構；要求估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系；要求估價機構和估價人員在估價中不應受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業知識、經驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求估價機構和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構和估價人員在估價中應公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機構和估價人員應站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產權方面，應以不動產權屬證書和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產所處的區域范圍。

5、估價時點原則

估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時點即是估價時點。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認定

根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規定：“對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估?！?/span>

九、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規定：“注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估辦法進行適應性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估，工業房地產或在沒有其他方法可選時，可采用成本法評估。

1、采用收益法評估商業房和辦公房價值

商業房和辦公房為收益性房地產，此類房屋可以在市場上出租，產生相應的收益，可采用收益法估價。

根據評估對象相關權屬資料及房地產市場交易資料，結合估價人員現場勘察的估價對象實物現狀，近期內與估價對象處于同一供需圈，區位、建筑結構、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產轉讓活動較少，市場交易案例缺乏，而新建商業房和辦公房與被征收房屋的區域因素狀況、個別因素狀況和權益狀況差別較大，修正系數已經超過了國家估價技術規范允許的修正范圍，不適合選用市場比較法進行評估。

本次委托評估的房屋均系已經建成的現房，受毗鄰房產的影響以及城市規劃的嚴格控制，也不宜采用假設開發法估價。

依據估價目的、估價對象特點結合相關規定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。

綜上所述，采用收益法評估商業房和辦公房價值。

2、采用成本法評估工業房地產價值

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》以及宣城市房屋征收管理辦公室、宣城市住房和城鄉建設委員會、宣城市國土資源局、宣城市城鄉規劃局聯合發（宣征管辦〔2018〕10號）文件《關于印發宣城市城市規劃區范圍內國有工業土地使用權及地上房屋征收評估、補償操作指引的通知》，采用成本法評估工業房地產價值。

（二）估價方法的定義

收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

十、被征收房屋補償評估價格

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1、梅溪路沿街商業房單價：單層商業房單價28500元/㎡（2層商業房均價18500元/㎡）；

2、寶城路沿街單層商業房單價：從建安綜合樓起自東向西遞減，東側第1間28500元/㎡，從東往西視其位置、平面布局等因素每間依次遞減不少于100元/㎡。寶城路其他商業房視其具體位置及商業氛圍、平面布局等因素另行做減價修正，并在分戶報告中詳述。

（二）辦公房評估價格：

1、混合結構辦公房評估單價：7600元/㎡

2、磚木結構辦公房評估單價：7400元/㎡

3、上述價格為權屬記載國有土地上的房產和土地用途均為辦公房的價格，對不滿足上述條件的，在分戶報告中依據不同情況修正評估結果。

（三）工業房地產價格

1、建筑物價格

建筑結構	重置單價（元/㎡）	成新率	評估價格（元）
鋼筋混凝土	1943	90%-95%	＝重置單價×成新率×建筑面積
	1796
磚混	1650	85%-95%
	1431
磚木	1358	80%-90%
	1212

注：工業房地產建筑結構、層高等差別較大，折舊也不盡相同，在出具分戶評估時將依據特殊建筑物的具體情況進行修正并一一列示其價格。

2、土地價格

（1）宣城市工業一級出讓土地基準地價320元/㎡　

（2）因各宗地的土地出讓剩余年限、區域因素、個別因素、容積率、開發程度均不相同，因此在基準地價的基礎上修正得出的結果也不相同，在分戶報告中予以列示宗地評估價格。

　　十一、估價人員

　　專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民赴現場進行了查勘，專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見，特此聲明。

　　十二、估價結果公示的目的

　　根據有關規定，估價結果公示期為七天（2018年10月8日～2018年10月14日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監督我們的工作，請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形），對補償價格的確定是否符合有關規定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。

對公示期內，請被征收人、征收人先對照有關法規、政策和同類房地產的市場行情仔細逐一審核。

估價結果必須依據房地產市場客觀情況得出，這與協議金額可以依法給予獎勵和適當補助不同，因為前者不能在法規政策和市場狀況以外有過多的偏離，而談判則是民事合意，雙方達成一致意見即可。估價的任務是站在中立的立場上，客觀揭示估價對象在正常的市場條件下，最可能成交的價格或價值，供征收雙方簽訂協議時參考，估價結果只能是依法必須補償到位的房屋及其占用范圍內的土地使用權的價格或價值，估價結果高于或低于市場價格，征收人或被征收人任何一方提出異議就會被房地產評估專家委員會鑒定結論推翻。征收雙方對我公司的公示估價結果審查后，如對我公司的估價結果有異議，請各位被征收人于2018年10月12日上午（9：30開始）攜帶有關資料到石板橋居委會會議室，我公司的估價人員屆時將根據你們的要求赴現場解答征收估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢或質詢，可在2018年10月14日前通過征收實施單位的工作人員或委托2018年10月12日上午到場的鄰居轉達本戶的書面意見。

十三、程序告知

公示期滿后，我公司將對每戶出具正式估價報告。如果屆時對估價結果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內，可向我公司書面申請復核估價，我公司自收到估價復核申請之日起10日內給予答復；改變估價結果的重新出具估價報告，維持原估價結果的，出具書面通知。

征收當事人對原估價機構的復核結果有異議的，自收到估價復核結果報告之日起10日內，可向政府征收主管部門申請安排房地產價格評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定認為不存在問題的維持估價結果，認為有問題的，估價機構改正錯誤，重新出具估價報告。

以上為依法維權程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經營理念的中介機構，無損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。被征收人可通過上述合法維權渠道解決問題。

特此通知 　　　　

 　　　　

　　　　　　　　　　　　　安徽國嘉房地產土地評估有限公司

                                 二0一八年十月八日