安徽天源價格房地產土地評估經紀有限公司

房秘字［2021］01號

關于宣城市宣州區城市水生態體系建設工程項目（梅溪河綜合整治工程鰲峰段）涉及的預征收補償評估結果公示的通知

 

各位房屋被征收人:

根據宣州區人民政府對城市水生態體系建設工程項目（梅溪河綜合整治工程鰲峰段）涉及的征收范圍內的房屋預征收相關決定，宣州區土地房屋征收事務管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機構的活動，并根據票選結果對我公司下發了委托評估的函，委托方將大多數產權資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下分幾次赴現場進行了勘察，經仔細測算，形成了征收補償的評估價格?，F根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規定，對補償價格的估價結果予以公示，并就相關事宜說明如下：

一、估價目的

用于貨幣補償房屋價值評估的目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

用于產權調換房屋價值評估的目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。

二、價值時點

預征收價值時點為 2021年1月20日。

三、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

四、估價依據

依據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件以及估價委托書、本公司調查、搜集的有關市場資料，評估人員實地勘查所得資料。

五、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業中，我們遵循的原則主要有下列5項：

1、獨立、客觀、公正原則；2、合法原則；3、最高最佳使用原則；4、替代原則；5、價值時點原則。

六、房屋用途、面積和建筑年份的認定

住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規定：“對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。” 

七、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規定：“注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估辦法進行適應性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。”。

本次估價范圍內的住宅房屋所有權證書上予以確認的房屋用途為套式住宅：周邊地區已建成的住宅房地產眾多，根據市場調查，近期內與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產轉讓活動較為頻繁，市場交易案例相對較多，適合選用市場比較法進行評估。本次估價范圍內的商業房屋所有權證書上予以確認的房屋用途為商業或商?。和瑓^域內類似房地產具有收益性且收益較為穩定，符合收益法運用的條件。

（二）估價方法的定義

比較法，是指將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

收益法，是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

九、評估結果匯總如下：

（一）商辦或商住房價格表(不含裝潢)：

樓層	單價(元/㎡)	備注
一層商業	39000	沿街單一層商業
一至二層商業	23750	沿街登記為商住的上下兩層房屋，考慮辦證歷史原因，可參照執行。
二層或三層住宅	8050
四層辦公	8200	產權性質根據有權機關認定的性質確定
五層辦公	8080	產權性質根據有權機關認定的性質確定

（二）公路局宿舍住宅房價格表(不含裝潢)：

樓層	單價(元/㎡)	備注
一層	7930	證載或有權機關認定的合法面積
二層	8000
三層	8050
四層	8030
五層	7980
六層	7850

（三）磚混結構非成套住宅價格(不含裝潢)評定單價為7930元/㎡，磚木結構非成套住宅評定單價為7730元/㎡。

（四）該預征收項目就近安置在時代大世界所開發的樓盤中的第8-30層，根據目前宣州區整體房產價格水平和行情，參照周邊房屋開盤成交的案例，評定第8-30各樓層單價如下：第8層單層為8350元/平方米，各層差價按照市場交易慣例每層遞加按10元/m²確定。

十、估價人員

專職注冊房地產估價師沙強、軒家龍等赴現場進行了查勘，專職注冊房地產估價師沙強、軒家龍具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見，特此聲明。

十一、估價結果公示的目的

根據有關規定，估價結果公示期為七天（2021年2月2日～2021年2月8日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監督我們的工作，請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形），對補償價格的確定是否符合有關規定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。

對公示期內，請被征收人、征收人先對照有關法規、政策和同類房地產的市場行情仔細逐一審核。提請大家注意的是，市場成交價格是包含了裝修價值的（有的還包括空調、熱水器等的價值），我們的估價結果是剝離裝修的凈價（裝修等的補償由當事人另行協商）。

征收雙方對我公司的公示估價結果審查后，如對我公司的估價結果有異議，請業主們于2021年2月22日星期一上午（9：30開始）攜帶有關資料，到城南社區辦公樓會議室，我公司的估價人員屆時將根據你們的要求赴現場解答征收估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢或質詢，可在2021年2月25日前通過征收實施單位的工作人員轉達書面意見。

特此通知

 

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                                                                                                               二〇二一年二月二日